共识与破局：2025观点物业大会圆满闭幕

观点网物业管理行业有没有必要存在？

这是一个自物业企业诞生起便有的“命题”，去年呼声更甚。往深层剖析，这个问题探讨的实质落点在“服务”之上。从“管理”迈向“服务”，物业行业发展重心正转向“质重于量”，对服务品质的追求已上升到新维度。

对于切身体会着行业变迁的物业企业而言，赛道越加拥挤，市场竞争加剧，降费风潮也袭向大小企业，还要叠加规模增长放缓与盈利空间压缩等挑战，物业行业正走在传统模式的重构之路。

然而，机遇与挑战总是相伴相生：科技迭新加速，关联风险正在出清，行业内生动力仍存。

不妨将现下遇到的挑战看作行业升级的关卡，当我们越过这一道考题，便将迎来更多增长机会。

2025观点物业大会现场

4月10日，以“破局立新”为主题的2025观点物业大会，在深圳深业上城城市云客厅召开，各路行业大咖、企业高管、专家学者、金融机构人员云集，共享思考成果，探索行业的未来发展。

挑战与共识

在现场，侨银股份高级副总裁兼物业公司董事长、总裁李长江率先分享了他的一些思考。

李长江提到，房地产过去对物业是起到了很大的促进作用，但是现在一切已经发生了较大的改变。此外，现在的资本市场反应也是一个新形势。

侨银股份高级副总裁兼物业公司董事长、总裁 李长江

他指出，面对新形势，物业行业要有5个坚持--一是坚持把服务做好，回归初心；二是坚持质价相符；三是坚持收缴率，即满意度；四是坚持加薪，善待员工；五是坚持经理人必须学习。

随后，金茂物业服务发展股份有限公司首席信息官袁鸿凯在演讲中指，以经验为导向的物业行业未来将面临来自AI的强大挑战，有了DeepSeek深度推理之后，会大幅度改变原有的工作模式，会极速压缩原来的创新、管理模式上的变化周期。

金茂物业服务发展股份有限公司首席信息官 袁鸿凯

“在2013、2014年的时候，谈到互联网公司对物业公司的冲击，那时候我们认为不会很大。目前有了深度AI推理工具之后，未来对物业行业的改变是深刻的，而且在极短的时间内会出现新的物业管理平台。”

深圳星河控股集团副总裁、星河智善生活集团董事长孙哲峰也给出了自己的一个预判：未来的物业管理会是双轨制。

他指出，在44年前中国第一家商业化的物业管理公司成立，2025年的3月17号，国有投资的以服务公共品为目的的石家庄式物业管理公司成立，这对物业行业来说就是一个轮回。

深圳星河控股集团副总裁、星河智善生活集团董事长 孙哲峰

“这个轮回我们稍微偏激一点讲就是回到了过去，因为当时是服务型职能，不以营利为目的的，是整个社会的公共品服务机构。”

第二条轨道就是纯粹的商业化运作，对应的是非住板块。但是非住业态也面临着麻烦，现有情况下，各行各业都在降本增效，第一刀砍的就是物业服务，所以IFM行业现在标的价格大幅下降，利润空间面临大幅压缩。

从各位嘉宾的分享中，物业行业目前无疑面临着困难。回归到开头的问题，那么物业行业是否应该存在呢？答案是肯定的。李长江表示：“物业行业现在有很多困难和问题，但也同时存在很多希望。”

恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌更是直截了当地表示，物业管理永远是一个好生意。

与其他嘉宾讨论的过程中，唐学斌对“住宅物业很可能不需要物业管理了”的观点表示不认同。他认为，住宅更需要物业管理，“因为住宅有一个东西不可能用机器来取代，那就是情感的交流，物业公司在这一块存在的必要性是非常强的。”

主题讨论会之一：宏观与行业

主持嘉宾：恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌

讨论嘉宾：侨银股份高级副总裁兼物业公司董事长、总裁 李长江；龙湖集团副总裁、龙湖智创生活CEO宋海林；深圳星河控股集团副总裁、星河智善生活集团董事长孙哲峰

李长江进一步表示：“行业永远会存在，但是做法大概率会改变，服务的模式可能会改变。为什么说永远会存在？小区需要服务，这是改不了的，而怎么提供服务有可能会发生变化。”

龙湖集团副总裁、龙湖智创生活CEO宋海林对李长江的观点亦深以为然。他指出，不管外部环境怎么样，作为企业来讲，核心就是有能力提供质价相符的服务，“我相信现在不管是政策面还是市场面，或者是在客户端，都在呼唤好服务，我相信好服务是常青的。”

破局之法

在物业行业该不该存在的这个问题上，大家的答案都是一致的。只是行业痛点仍然存在，该如何解决呢？

针对于成本上升的问题，彩生活服务集团有限公司副总裁于海华认为：“一定要通过技术赋能帮助我们解决这个问题。”

在质价相符和社区共建方面，她提出要跟业主共治，借助社区的空间以及社区周围的商家，形成一个社区良性的生态。

彩生活服务集团有限公司副总裁 于海华

与此同时，于海华还介绍了彩生活价值重构的战略路径，即“从服务提供者到生态共建者。”她表示，彩生活打破了只有服务小区的这个边界，致力于构建物业+社区+商业的生态共建模式。同时，未来彩生活会把社区空间以及社区周围的商家联动起来。

卓越商企服务集团副总经理、华东商务事业部总经理刘潇则分享了公司在IFM赛道方面的经验。他认为，IFM的内核就是处理人、事和场的关系，所以真正的交付竞争力是让不可见的体系化能力，转化为可感知的确定性价值。

卓越商企服务集团副总经理、华东商务事业部总经理 刘潇

“交付这件事，对于IFM整体的竞争力来说是非常重要的，因为它是把整个物业全生命周期的客户价值和服务价值进行深度的捆绑和融合，在整个市场竞争白热化的物业行业中，我们觉得唯有以交付能力为根基的品牌，才能穿越周期，实现可持续增长。”

合景悠活集团首席执行官王中琦认为，未来是从价格竞争到价值竞争的回归，因此从物业企业自身而言，确实要做好质价相符和品质服务这两个工作。

合景悠活集团首席执行官 王中琦

在质价相符方面，他表示要确实地做好物业服务协议以内的工作，以及跟业主约定的服务标准的兑现以及有效的实施。同时，还可以与业主进行共建的定价以及服务产品的设计。

关于降本增效和服务品质的平衡，他指出在品质的投入上要有取舍，不能过于追逐利润而丧失对品质的投入，“另外就是要尽量避免卷入低价竞争，因为低价本来就和质价相符的要求背道而驰，合景悠活不会主张卷入这种低价竞争。”

最后，他表示希望整个行业能够形成一个生态，一起为行业争取比较有利的政策、舆情，共同建设形成一个联盟：“在共同发展、有效竞争的同时，能够一起把行业塑造成一个让全社会认可的物业服务的价值标杆。”

而在孙哲峰看来，行业的破局之道则在于专业。他直言，规模已经不再重要，专业性是保证能活下去的根本。

他以一个被投资界广泛认可的三阶段模型来分析道，行业第一个阶段是2014年到疫情前，大家通过资本做大，达到一定规模；第二个阶段就是现在，资本、政策和服务商尚处于不达标、不健全的状态，在这个阶段应该拆分形成专业公司，“因为专业性就是定价权，才是收入的保障，才能活到达标、健全的最后一刻。”

在“多元服务时代”主题讨论会中，世联行首席技术官、广东省房协专家委主任委员黎振伟提出，好房子离不开好服务和好管理，如果光有好房子，没有好管理、好服务，这个好房子很快就会贬值。同样的，保交楼之外很重要的是保管理，如果没有好的管理，卖不掉的空置房很快也会变成不良资产。

主题讨论会之二：多元服务时代

主持嘉宾：世联行首席技术官、广东省房协专家委主任委员黎振伟

讨论嘉宾：合景悠活集团首席执行官王中琦；北京金诚同达（上海）律师事务所高级合伙人贺国良；卓品商务副总经理刘婧；第一太平戴维斯深圳物业及资产管理部负责人江陆

第一太平戴维斯深圳物业及资产管理部负责人江陆则表示，客户的需求始终是我们服务的出发点。实践中我们发现，每个项目都是独一无二的，都各有不同的特点和需求。

“我们在面对每一个客户时，首先去了解的是客户最核心的诉求是什么。只有真正抓住了这个核心，我们后续的策略再延伸开就是三个合理：合理的成本、合理的定位、合理的利润。”

卓品商务副总经理刘婧对此持有类似看法，她表示公司近两年的高增长，也是得益于仔细地研究客户，“我们发挥两个点，第一是把产品做得有穿透力，第二是把服务做得更有生命力，这就是我们在过去增长以及未来的方向。”

关于高质量发展方面，北京金诚同达（上海）律师事务所高级合伙人贺国良提出了两个方向建议：第一是物业上市公司，特别是港股物业上市公司，要注重ESG报告，把ESG建设作为高质量发展的抓手；第二是如何使可持续发展和高质量发展结合起来。

以黎振伟的话来结尾就是，房地产面临革命，物管也面临革命，过去这两个行业都被资本、规模所拖累，现在回归到本源，回归初心，就是“好房子、好服务、好管理”。

“我们这个行业还是大有希望的，而且越来越有希望，因为存量时代靠的就是管理。”

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