法官支招:厂房、土地拍卖流程及要点!

受经济形势、转型升级影响，近年来我市部分企业出现停产停业的现象。由此导致拖欠工人工资、银行贷款逾期、供应商货款违约的现象层出不穷。从法院的审判、执行角度来看，这几年受理的涉及被告（被执行人）为公司的案件也越来越来多、标的额也越来越大。往往一个公司停产停业，紧接着就会有几十、上百个工人工资、银行贷款、供应商货款、民间借贷等案件涌向法院。公司名下的财产主要有商标、专利、机器设备、原材料、半成品、成品、土地及厂房等。本文主要探讨公司名下的厂房、土地的司法拍卖流程及要注意的相关要点问题。

（一）查封及现场调查等问题

对公司名下的有证的土地、厂房需到相关不动产登记部门办理档案查封。对于没有办理产权登记的无证厂房需在房产现场张贴查封材料（当然有证的土地及房产在评估前也需要在房产现场张贴相关的查封材料）、拍照留存证据。

查封完毕后，一方面需向自然资源、规划部门发函调查土地性质等问题，以了解后续过户是否存在瑕疵问题。这方面主要需要注意的问题有土地的性质、所建厂房是否有超出红线图、土地规划平面图（规划平面图上有详细的建筑物的坐落规划）。特别要注意是对于土地性质为集体建设用地使用权的土地，因东莞的特殊历史原因，需要去相关村集体经济组织了解被执行人是否与村集体经济组织签订了的用地合同。

第二方面去税务机关了解被执行人公司欠缴税款的情况，特别是欠缴涉及土地、厂房的土地增值税、房产使用税等税款情况。

第三方面就是进行现场调查。拍卖价值几千万、上亿的土地、厂房多进行几次现场调查，怎么都不为过。根据我个人的办案经历来看，每次现场调查都能发现新的问题。现场调查主要是核对有证厂房的具体位置，无证厂房是否有规划、报建及面积。厂房所在园区的四至界限（对于没有围墙界限的园区尤其要注意，曾经有案件把隔壁案外人的厂房当成是被执行人园区内的厂房）、厂房的现状（是否空置，如果有人使用，是租用还是其他情况一定要了解清楚）等问题也需要核实清楚。在有条件的情况下，使用无人机对园区进行航拍，这样方便从整体上了解整个园区的现状。部分公司可能在进入执行阶段以后，还有留守人员在生产经营。对于这类公司，可以找高管人员、企业负责人或者控股股东，核实企业对外负债情况、拖欠工人工资情况，并要求其在调查笔录上签字、加盖公司公章。事前固定好拖欠工人工资等证据，以免事后出现虚假申报工人工资、经济补偿金等情况的出现（我都是要公司提供工人工资发放表、银行流水来核对）。

（二）评估

结合《最高人民法院关于<人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定>》第二条："人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。"及第十四条："法律、行政法规规定必须委托评估、双方当事人要求委托评估或者网络询价不能或者不成的，人民法院应当委托评估机构进行评估。"的规定，鉴于厂房、土地财产性质的复杂性，财产金额巨大，除了在不损害其他当事人合法权益的前提下可以采取当事人议价的方式以外，本人建议对于上述财产还是采取委托评估方式为妥。评估报告除了要注明财产权属、权利负担、占用使用、欠缴税费、质量瑕疵等事项以外，还应特别注明本次评估的范围包含厂房园区的附属安保设施、消防设施、供用电、用水设施、厨房餐饮设施等。上述设施是附属于厂房园区建筑物之上，维持厂房园区正常运营必不可少的部分。

（三）拍卖

评估报告送达给双方当事人，且双方当事人对评估报告均没有在法定期限内提出异议后，即可以提交到网络司法拍卖平台进行网拍。网拍公告除了注明买受人应特别注意的相关瑕疵问题以外，对于集体建设用地上原权利人（即被执行人）与相关集体经济组织签订了用地合同的案件，本人认为从尊重历史和现实情况的前提下，出于保护相关集体经济组织的合法权益，应该在拍卖公告中披露相关用地合同，注明买受人应接受相应合同的约束，继续履行该合同中被执行人应该履行的合同义务。其他方面按照《最高人民法院关于<人民法院网络司法拍卖若干问题的规定>》的规定操作即可。