什么是溢价（如何在强排阶段提高产品“溢价”？）

编者荐语

说到强排，自然离不开溢价，通俗的来说，开发商拿地最终目的实现销售，那么体现到前期规划设计阶段，溢价本质是货值最大化。设计过程中寻找到多种建筑业态组合方案并对比最优解且尽可能做到极致。那么我们看看具体有哪些应用？

首先先讲讲溢价的由来。

下图中，请给数字1~5所在位置的产品单价，从大到小排序。

排序结果暂不公布。

从排序结果可引出两点：

一，不同产品，单价有高低；二，相同产品，处于不同位置，单价有高低。

Why？

因为溢价在起作用。

那到底什么是溢价？

溢价，属于金融术语，查了网络的解释也不能准确明白它在规划设计中的涵义。

因为拿地强排中的溢价，是对原义的引伸应用。

住宅小区开发的其中一个主要原因是赚钱，体现到规划设计阶段，是货值最大化。

那在计容面积一定的情况下，如何才能做到货值最大化？

总货值=单价*产品数量（这里的产品数量指可售面积，一块地的可售面积是一定的）

答案显而易见：提高产品单价。

提高产品单价有两种方式：

一，提高部分产品单价（大部分开发楼盘属于这）

二，提高整体产品单价（主要指豪宅盘）

所以，溢价在整个规划设计过程中的体现：提升产品单价。

产品类型

溢价逻辑：层数越低，溢价越高。

按层数分：

1.别墅：3F以下

2.叠墅：4F

3.洋房：5F~11F

4.小高：12F~18F

5.大高：19F~34F

所以从溢价的角度，一层的商业比以上5类都高。

PS：商业物业的价值还和所处位置密切相关。

上图从左往右差别点：

一.层 数：由低变高

二.户 数：由少变多

三.得房率：由高变低

四.私密性：由高变低

在规划设计前，需要先确定产品类型，那么是不是选择高溢价产品就行了。

答案是否定的。

选择产品类型的考量因素：

一.产品的配置，同整体定位及目标客户相关。（相关性较低）

二.不同用地条件，不同容积率要求，溢价最高的产品不等于整体溢价最高。

三.溢价越高，带来的一个问题是，去化慢（总价高，客户少，销售速度变慢）。

四.规划形态。不同的产品会得出不同的规划形态。

这就能解释，为什么在强排阶段，需要尝试多种产品及规划形态。

是为了筛选出契合度最高的产品：定位，用地限制，容积率密度限制，溢价，去化率等。（实际项目并不需要所有产品都尝试；有些因为限制条件较多，规划的可能性越少。）

空间形态

空间形态主要从三方面展开：位置、组团、轴线。

一.位置

以上四个高低配的总图，色块区域都是低区产品的位置，余下为高区产品的位置。

低区产品的位置从左往右，依次为：全南＞南东＞南中＞南西，基本就这四种位置。

不同位置，体现的是不同价格（溢价）。应该怎么选位置呢？

影响住宅位置的两大因素：

a，靠近或朝向有利因素

有利因素：自然及人工景观类等。

b，避开不利因素

不利因素：交通噪音类等。

特殊情况：有些位置是有利及不利因素双重叠加影响的，需要综合分析及尝试。

应用：先分析不同位置的价值高低，再进行总图布局，做到位置布局有理有据。

二.组团

组团有诸多作用，体现在溢价方面，就是把不同价格段的产品区分开，最大限度提升高溢价产品的价值及身份认同。

如上图，无论高层区的位置布局如何变化，低层区始终自成组团。

三.轴线

轴线有诸多作用，体现在溢价方面，就是只要规划中出现了轴线，轴线上或轴线边往往是价值最高的位置。

反过来，同样成立。若想在地块内部制造价值最高的区域，那就创造一条轴线。

入户系统

入户系统，相对于整体规划，属于较微观层面的规划。

它的价值在于，这是未来业主回家都会经过路，可能也是使用频率最高的流线。

提升了回家的体验感，自然能提升产品的溢价。

地面回家流线：

入口前场＞小区大堂（大门）＞入口广场＞中央花园＞宅间花园＞入户大堂。

其中入口前场及小区大堂（大门）是第一重点。

它的价值在于：小区内的人每天都会经过，小区外的人路过的时会在他心里留下对这个小区的印象。

关注点：入口广场空间+流线（人流及车流）

（地下回家流线：车库入口＞地库车道＞地下大堂，对拿地强排阶段的规划基本没影响，故暂不展开。）

户型

这里不讨论户型，而是讨论，规划层面的户型，会有哪些溢价点。

主要从三方面展开：分布位置（户型分布）、面宽大小及数量、赠送。

一.分布位置

此位置区别于空间形态里的位置，这里的位置可以理解成户型分布。

首先，对于户型本身的比较，边套优于中间套；换个说法就是，侧山墙能开窗的优于不能开窗的。

其次，如下图，同样在低区组团中，“4”的位置优于“3”的，因为“4”更靠近中心花园。

但“4”的位置是侧山墙对着中心花园，仍要差于正南面直接对着中心花园的位置。

二.面宽大小及数量

朝南面宽的大小及数量:

第一影响是居住时的舒适性。

影响舒适性自然就影响产品的溢价，反过来，往往高溢价产品面宽越大。

第二影响是规划排布时的难度。

一般情况，朝南面宽越大，面宽数量越多，规划排布难度越大。（特殊的地块条件除外）

规划难度加大会影响整体的溢价率。（比如导致高溢价产品的数量变少。）

三.赠送

这就很好理解了，比如原本两房的户型，赠送完之后变成三房，相当于占了便宜，多得了一个房间的面积，自然能提升产品溢价。

赠送分全面积赠送和半面积赠送。

全面积赠送，比如设备平台，飘窗，挑空，露台等。半面积赠送，比如阳台。

赠送需要有正确的方式，不能是无效空间，比如：

赠送挑空：需要在挑空部位后加板，形成一个房间。（可送的面积较大，但规范规定也较严。能送的范围已经很小。）

赠送阳台：一种是不改造的纯阳台，有时候会把阳台面积做到规范允许的最大。

另一种是小储藏室结合阳台（露台，设备平台也可），后期改造成一个完整房间。

但赠送是在变相提高容积率，增加占地面积。故同样会增加规划难度，还会增加成本。

以上是对溢价在规划设计中4方面应用的解读：

写了这么多你肯定记不住，也不需要全部记住，先把最后的步骤记住。

等遇到实际项目，根据步骤，操作一遍。再多练习几个项目自然就记住了。

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